집을 사서 등기할 때는 국민주택채권을 사야 합니다. 얼마를 사야 하는지는 나라가 표로 정해 두었습니다.
그런데 사야 하는 액수와 실제로 내는 돈은 다릅니다. 이것을 모르면 등기 서류를 보고 놀라시거나, 반대로 크게 잘못 아시게 됩니다.
시가표준액 7억원짜리 집을 서울에서 사시면 2,170만원어치를 사야 합니다. 그런데 2,170만원을 내는 것이 아닙니다.
등기비용에는 취득세, 법무사 보수, 인지세 같은 것이 따로 있습니다. 이 글은 그중 채권 한 항목만 다룹니다.
사야 하는 액수는 표로 정해져 있습니다
기준은 실제 사고파는 값이 아니라 시가표준액입니다. 주택에서는 공시가격이 시가표준액입니다. 아파트처럼 여러 세대가 있는 집은 세대당 값으로 봅니다.
| 시가표준액(원) | 시가표준액의 몇 퍼센트 |
|---|---|
| 2천만 미만 | 사지 않습니다 |
| 2천만 이상 5천만 미만 | 지역을 가리지 않고 1.3 |
| 5천만 이상 1억 미만 | 서울·광역시 1.9 그 밖의 지역 1.4 |
| 1억 이상 1억 6천만 미만 | 서울·광역시 2.1 그 밖의 지역 1.6 |
| 1억 6천만 이상 2억 6천만 미만 | 서울·광역시 2.3 그 밖의 지역 1.8 |
| 2억 6천만 이상 6억 미만 | 서울·광역시 2.6 그 밖의 지역 2.1 |
| 6억 이상 | 서울·광역시 3.1 그 밖의 지역 2.6 |
표의 서울·광역시는 서울특별시와 부산·대구·인천·광주·대전·울산입니다. 그 일곱 곳이 아니면 그 밖의 지역입니다.
곱한 뒤에 만원 단위로 맞춥니다. 5천원 이상이면 올리고 5천원이 안 되면 버립니다. 시행령이 최저매입금액을 1만원으로 두고 그렇게 정해 두었습니다.
시가표준액 3억원짜리를 서울에서 사시면 3억의 2.6퍼센트, 780만원어치입니다.
공동명의로 사시면 각자 몫으로 나눕니다. 부표가 공유물은 지분율에 따라 나눈 시가표준액을 기준으로 하라고 정해 두었습니다. 절반씩이면 각자 절반 값으로 줄을 찾고, 둘을 더한 것이 사야 하는 액수입니다.
새로 분양받은 아파트·연립·다세대는 시가표준액이 아직 공시되지 않았을 수 있습니다. 그때는 취득할 때의 값으로 봅니다.
그 돈을 다 내는 것이 아닙니다
대개 그 자리에서 은행에 되팝니다.
되팔 때는 산 값보다 싸게 받습니다. 채권 값이 시장에서 정해지기 때문입니다. 시중 금리가 높을수록 더 많이 깎입니다.
산 값에서 되판 값을 뺀 나머지에 선급이자와 세금을 가감한 것, 그것이 실제로 내는 돈입니다.
사야 하는 액수는 표로 정해져 있고, 실제로 내는 돈은 그날 시세에 달렸습니다.
법무사에게 등기를 맡기시면 이 과정을 대신해 주고 대개 그 돈만 청구합니다. 누리집은 이 돈을 고객부담금이라 부르고, 법무사 서류에는 채권할인료나 본인부담금으로 적히기도 합니다. 가리키는 것은 대체로 이 돈입니다.
실제로 얼마인지는 이렇게 조회하십시오
저희가 그 차액을 숫자로 적어 드릴 수 없습니다. 날마다 바뀌기 때문입니다. 뉴시스가 2022년 9월에 전하기를 서울 10억원짜리 아파트를 예로 들어 그 부담이 두 해 전 60만원대에서 400만원대가 되었다고 했습니다. 남의 집 예시이지 우리 집 숫자가 아닙니다. 집값이 작으면 부담도 작아집니다. 저희가 오늘 숫자를 적으면 몇 달 뒤에 틀린 글이 됩니다.
대신 나라가 오늘 값으로 셈해 주는 곳이 있습니다. 주택도시기금 누리집의 셀프 채권매입 도우미입니다. STEP1부터 STEP4까지 있고 그중 둘을 쓰십니다. 위에 그려진 STEP 그림은 눌러도 넘어가지 않고, 화면 아래쪽 단추로 넘어갑니다.
- STEP2 매입대상금액조회 — 첫 화면 아래쪽 「매입대상금액 조회하기」 단추를 누르십시오. 매입용도에서 부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립)를 고르고, 대상물건지역에서 서울특별시 및 광역시나 그 밖의 지역을 고릅니다. 그다음 건물분 시가표준액 칸에 값을 넣습니다. 공시가격이라는 이름의 칸은 없습니다
- STEP3 고객부담금 조회 — 아래쪽 「고객부담금 조회하기」 단추로 넘어갑니다. 앞 걸음에서 나온 금액을 발행금액 칸에 원 단위 숫자 그대로 넣습니다. 2,170만원이면 21700000입니다. 조회기간은 오늘 날짜가 들어 있으니 그냥 두시고, 과세구분은 처음부터 개인과세로 되어 있으니 그대로 두십시오
그 화면에는 「발행금액을 만원단위로 입력하고」라고 적혀 있습니다. 만원으로 딱 떨어지는 금액을 원 단위로 적으라는 뜻입니다. 칸 옆에 붙은 단위도 「원」입니다. 앞 걸음에서 나온 금액이 이미 그렇습니다.
시가표준액을 모르시면 그 자리에 공동주택가격열람과 단독주택가격열람 단추가 있습니다. 국토교통부의 부동산공시가격 알리미로 이어집니다.
오늘 나온 숫자는 오늘 값입니다. 그 누리집도 「고객부담금은 조회 일자에 따라 달라질 수 있습니다」라고 적어 두었습니다. 계약 때 어림잡는 데 쓰시고, 잔금 치르기 전에 한 번 더 조회하십시오.
둘째 걸음이 안 넘어갈 때가 있습니다. 그 자리는 은행 화면을 끌어다 쓰는 곳입니다. 단추를 눌렀는데 첫 화면으로 되돌아가거나, 발행금액 칸에 숫자가 안 들어가거나, 조회를 눌렀는데 화면이 멎을 수 있습니다. 저희가 열었을 때도 그랬습니다. 휴대전화 탓이 아닙니다.
그러면 더 쉬운 길로 가십시오. 등기를 맡기실 법무사에게 견적서를 미리 달라고 하십시오. 채권 항목이 얼마로 잡혔는지 계약 전에 보실 수 있습니다.
대출을 받으시면 한 번 더 삽니다
채권은 두 번 삽니다. 한 번은 집을 사서 소유권을 옮길 때이고, 또 한 번은 대출을 받아 근저당권을 설정할 때입니다. 근저당권은 은행이 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡아 두는 것입니다.
이쪽은 저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 삽니다. 금액은 설정금액의 10/1,000, 1퍼센트이고 지역을 가리지 않습니다. 다만 매입금액이 10억원을 넘으면 10억원까지만 삽니다. 만원 단위로 맞추는 것은 이쪽도 같습니다.
여기서 기준은 대출받은 금액이 아니라 등기부에 적히는 설정금액입니다. 보통 대출금보다 크게 잡습니다. 얼마로 잡는지는 은행에 물어보십시오. 설정금액을 아시면 이쪽도 같은 화면에서 셈해 보실 수 있습니다. 매입용도에서 부동산 저당권설정이전을 고르시면 됩니다.
채권은 집을 넘겨받는 쪽이 삽니다. 나라 안내가 소유권의 이전 시 매입 의무 대상자로 이전을 받은 당해 등기명의자를 들었습니다. 집을 파실 때는 사지 않습니다.
빚을 갚고 근저당권을 지우는 말소등기에도 사지 않습니다. 별표가 매입대상과 매입금액은 부표와 같다고 해 두었는데, 부표에는 저당권의 「설정 및 이전」만 있고 말소는 없습니다.
주택연금을 받고 계시면 이 몫은 안 삽니다
한국주택금융공사에서 「주택담보노후연금보증」을 받는 사람이 담보로 내놓는 주택에 근저당권설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다고 합니다(별표 제3호 자목).
자목에는 한국주택금융공사법이 정한 금융기관에서 연금 방식으로 생활자금을 대출받는 장기주택저당대출 가입자도 함께 적혀 있습니다.
영수증에서 확인하실 것
법무사에게 맡기시면 이 돈은 이미 내신 것입니다.
나라가 그것을 확인하라고 적어 두었습니다. 고객부담금 조회 화면이, 대리인을 통해 매입할 때에는 은행 영수증의 고객부담금과 조회 내역이 맞는지 보라고 안내합니다.
등기를 마치시면 받는 서류에 채권 금액이 두 군데 적혀 있을 수 있습니다 — 법무사가 주는 채권매입영수증과 등기비용 내역서의 채권 항목입니다.
두 숫자가 다르면 어느 쪽이 실제로 나간 돈인지 물어보십시오.
살 필요가 없는데 착오로 샀거나 정해진 것보다 많이 사셨다면 중도상환을 신청할 수 있습니다. 채권을 판 은행 같은 채권사무 취급기관에 신청하시면 됩니다. 다만 함께 낼 사실증명은 그 사무를 취급하는 국가기관·지방자치단체·공공기관이나 사업주체가 발행한 것이어야 합니다(시행령 제10조 제1항 제4호와 제2항).
이 글의 기준
이 글은 2026년 9월 기준입니다. 주택도시기금법 시행령의 제6조·제8조·제10조와 [별표] 및 그 부표, 그리고 「지방세법」 제4조를 원문으로 보고 적었습니다. 조회 화면은 9월 13일에 직접 열어 칸 이름을 확인했습니다. 부표는 2025년 8월 26일에 마지막으로 고쳐졌습니다.
채권을 사게 하고 매입사실을 확인하도록 되어 있는 쪽은 국가기관·지방자치단체·공공기관의 장입니다(제8조 제3항).
저희가 다루지 않은 것이 있습니다. 상속·증여로 등기할 때와 토지·그 밖의 부동산은 요율이 따로입니다. 이 글은 집을 사서 소유권을 옮길 때와 대출을 받아 근저당권을 설정할 때 둘만 다뤘습니다.
채권을 팔지 않고 갖고 계시는 선택도 있습니다. 유리한지는 그때그때 시세와 세금까지 따져야 해서 이 글은 답하지 않습니다.
제1종국민주택채권의 이자율과 만기는 시행령에 숫자가 없습니다. 제6조 제1항이 재정경제부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하도록 해 두었습니다.
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