집을 줄이려고 새 집을 먼저 사셨습니다. 옛 집은 그다음에 팔면 된다고 들으셨을 것입니다. 실제로 새 집을 사실 때 「일시적 2주택」으로 신고하셨고, 그래서 취득세를 한 채 값으로 내셨습니다.
그런데 옛 집이 안 팔립니다. 3년이 다 되어 갑니다.
3년 안에 못 팔아도 끝이 아닙니다. 그날부터 60일이 더 있습니다. 그 안에 스스로 신고하고 내시면 가산세는 붙지 않습니다. 낼 것도 8퍼센트 전액이 아니라 그때 내신 것을 뺀 차액입니다.
아직 3년이 남으셨어도 끝까지 보십시오. 얼마가 될지가 뒤에 있습니다. 이미 60일을 넘기셨으면 「60일을 넘기면」부터 보셔도 됩니다.
이 글은 취득세만 다룹니다. 양도소득세와 종합부동산세는 다릅니다 — 그쪽은 지금 바뀌는 중이라 확정되면 따로 적겠습니다.
먼저 조정대상지역인지 보십시오
8퍼센트는 조정대상지역에 있는 집을 사셨을 때만 붙습니다. 그 밖의 지역이라면 두 채가 되어도 오르지 않습니다.
새 집을 사실 때 그곳이 조정대상지역이었는지가 기준입니다. 오늘 어떤지가 아닙니다. 그때 어땠는지는 구청이 압니다.
지금 목록은 이렇습니다. 서울은 25개 구가 모두 조정대상지역입니다. 경기는 열다섯 곳입니다 — 수원 장안ㆍ팔달ㆍ영통, 성남 수정ㆍ중원ㆍ분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 용인 기흥, 구리.
2026년 7월 1일 기준입니다. 국토교통부가 2026년 6월 30일에 낸 보도참고자료를 옮겼습니다. 그 뒤로 바뀌었을 수 있습니다.
새 집 계약은 지정고시일 이전에 하셨는데 잔금은 지정된 뒤에 치르셨다면, 계약금을 내신 것이 증빙서류로 확인될 때 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항).
3년이 언제 끝나는지 보십시오
세기 시작하는 날은 새 집 잔금 치른 날입니다. 등기한 날이 아닙니다. 지방세법 시행령 제20조 제2항이 돈을 주고 사는 경우는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 적었습니다. 다만 등기를 먼저 하셨다면 그 등기 날부터입니다(같은 조 제14항).
그날이 언제인지는 등기하실 때 내신 취득세 신고서에 적혀 있습니다. 매매계약서에는 잔금 치르기로 한 날이 적혀 있을 뿐, 실제로 치른 날과 다를 수 있습니다. 없으시면 구청이 압니다.
기간은 잔금 치른 날 다음 날부터 셉니다. 그래서 잔금 치른 날과 같은 날짜가 3년 뒤에 오는 그날까지입니다. 2023년 10월 5일에 치르셨으면 2026년 10월 5일까지입니다(지방세기본법 제23조, 민법 제157조와 제160조 제2항).
3년 안에 「처분」하면 되는데, 그 처분이 잔금 받은 날인지 등기 넘긴 날인지는 저희가 확인하지 못했습니다. 조문에 정의가 없습니다. 파는 데 걸리는 시간까지 생각해 여유를 두십시오.
이 규정이 나에게 맞는지
지방세법 시행령 제28조의5 제1항입니다. 집이나 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 하나 갖고 계신 분이 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 집을 한 채 더 사신 뒤, 3년 안에 먼저 있던 것을 처분하면 일시적 2주택으로 봅니다. 먼저 있던 것을 종전 주택이라 합니다.
집을 줄이려고 옮기시는 것이 이 사유에 드는지는 저희가 판단해 드릴 자리가 아닙니다. 다만 새 집을 사실 때 일시적 2주택으로 신고하셔서 한 채 값으로 내셨다면, 그때 이미 그 판단을 받으신 것입니다. 그냥 매매로 사신 분은 여기까지면 됩니다.
아래 셋은 해당하시는 분만 보십시오.
- 먼저 갖고 계셨던 것이 조합원입주권이나 주택분양권이면, 그것으로 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다(시행령 제28조의5 제2항)
- 오피스텔은 재산세가 주택분으로 매겨지는 것만 한 채로 셉니다(법 제13조의3 제4호). 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하면 빠집니다(시행령 제28조의4 제6항 제4호)
- 종전 주택이 재개발ㆍ재건축 관리처분계획인가나 소규모주택 정비 사업시행계획인가를 받은 집이면, 인가 당시 그 사업구역에 살던 세대가 새 집을 사서 그리로 이주한 날에 처분한 것으로 봅니다(시행령 제28조의5 제3항). 3년을 안 지켜도 된다는 뜻이 아닙니다. 그 이주한 날이 3년 안이어야 합니다
못 팔면 8퍼센트가 됩니다
내실 것은 8퍼센트 전액이 아니라 그때 내신 것을 뺀 차액입니다.
| 어떤 경우 | 취득세 |
|---|---|
| 그때 내신 것 — 한 채로 셈 | |
| 6억원 이하 | 1퍼센트 |
| 6억원 넘고 9억원 이하 | 1~3퍼센트 (집값마다 다릅니다) |
| 9억원 넘음 | 3퍼센트 |
| 3년을 넘기면 — 두 채로 셈 | |
| 집값과 상관없이 | 8퍼센트 |
지방교육세와 농어촌특별세를 빼고 취득세만 보면 집값의 5퍼센트에서 7퍼센트쯤이 더 나옵니다. 9억원이 넘었으면 5퍼센트, 6억원 이하였으면 7퍼센트입니다. 6억원에서 9억원 사이는 집값이 오를수록 1퍼센트에서 3퍼센트로 차츰 올라갑니다. 정확한 값은 다음 대목에서 보십시오.
얼마인지는 위택스에서 보십시오
위택스 지방세 미리계산입니다. 로그인 없이 됩니다. 주소가 바뀌었으면 www.wetax.go.kr 에서 지방세정보, 지방세 안내, 지방세 미리계산, 취득세(부동산)로 가십시오.
과세표준액에 새 집을 사신 값을 넣으시고, 취득원인은 「유상취득(농지 외)」, 조정대상지역 여부는 「해당」입니다. 주거전용면적이 85제곱미터 이하이시면 거래유형에서 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 고르십시오. 농어촌특별세가 빠집니다. 나머지 칸은 비워 두십시오.
소유주택 수를 「중과제외」로 한 번, 「2주택」으로 한 번 돌리십시오. 중과제외는 세율이 안 오르는 경우라는 뜻입니다. 앞의 것이 그때 내신 세액이고 뒤의 것이 지금 내게 될 세액입니다. 두 값을 빼면 그것이 차액입니다. 취득세 영수증을 못 찾으셔도 됩니다. 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 나옵니다.
「중과제외」로 돌리시면 표에서 비워 둔 6억원에서 9억원 사이 세율도 뜹니다.
마지막 셈은 구청이 합니다.
그날부터 60일이 있습니다
3년이 지난 날부터 셉니다. 시행령 제34조 제9호가 「그 기간이 경과한 날」이라고 적어 두었습니다.
그러면 법 제20조 제2항이 그날부터 60일 이내에 신고하고 납부하라고 합니다. 낼 것은 이미 낸 세액을 뺀 차액입니다. 조문이 「이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액」이라고 적었습니다.
이 60일 안에 하시면 가산세가 없습니다. 신고는 집이 있는 곳의 관할 구청 세무과에 하십니다. 위택스에서도 됩니다. 무엇을 챙겨 가야 하는지는 구청마다 다르니 미리 전화로 물어보십시오.
60일을 넘기면
법 제21조 제1항 제1호가, 신고나 납부를 안 하시면 부족한 세액에 가산세를 더해 걷는다고 합니다. 둘이 붙습니다.
- 무신고가산세 — 신고하지 않은 세액의 100분의 20 (지방세기본법 제53조)
- 납부지연가산세 — 미납 세액에 1일 10만분의 22를 곱하고 늦은 날수를 곱합니다(같은 법 제55조, 같은 법 시행령 제34조). 백만 원에 하루 220원꼴입니다. 날수는 60일이 끝난 날의 다음 날부터 셉니다. 미납 세액의 100분의 75가 한도입니다
이미 60일이 지나셨더라도 오늘 하시는 편이 낫습니다. 까닭이 둘입니다.
하나, 납부지연가산세는 늦은 날수만큼 늘어납니다. 하루라도 빨리 하시면 그만큼 줄어듭니다.
둘, 늦게라도 스스로 신고하시면 무신고가산세를 깎아 줍니다(지방세기본법 제57조 제2항 제2호). 60일이 끝난 날의 다음 날부터 1개월 이내면 100분의 50, 1개월 넘고 3개월 이내면 100분의 30, 3개월 넘고 6개월 이내면 100분의 20을 깎습니다.
6개월이 지나면 이 감면이 없습니다. 빠지는 경우가 하나 있습니다 — 세무공무원이 조사를 시작한 것을 아시고 신고서를 내신 때입니다(같은 법 시행령 제36조). 모르셨다면 해당하지 않습니다.
그리고 이 감면은 무신고가산세에만 걸립니다. 납부지연가산세는 그대로입니다. 고지서를 받으시고 그 납부기한까지 안 내시면 가산세가 더 붙습니다(제55조 제1항 제3호와 제4호).
돌려받는 것과 나눠 내는 것
나중에 집이 팔리면 돌려받는지 — 조문에서 근거를 찾지 못했습니다. 지방세기본법 제50조가 세금을 다시 셈해 달라고 청구하는 길을 열어 두었고, 그 가운데 뒤늦게 생긴 사유를 같은 법 시행령 제30조가 적었는데 거기에 「나중에 팔았을 때」가 없습니다. 조문에 없다는 것까지가 저희가 확인한 것입니다. 못 돌려받는다는 뜻은 아닙니다.
돈이 모자라 나눠 낼 수 있는지 — 길이 있기는 합니다. 지방세징수법 제25조가 납기가 시작되기 전이면 고지를 미루거나 세액을 나누어 고지하는 것을, 제25조의2가 고지받은 뒤면 납부기한을 다시 정하는 것을 정해 두었습니다. 신청은 하실 수 있습니다(제25조의3 제1항).
다만 그 사유가 정해져 있습니다 — 재해나 도난으로 재산에 심한 손실을 입은 경우, 사업에 현저한 손실을 입거나 중대한 위기에 처한 경우, 본인이나 동거가족이 질병ㆍ중상해로 6개월 이상 치료가 필요하거나 사망하여 상중인 경우, 그리고 이에 준하는 사유입니다. 마지막 「이에 준하는 사유」에 집이 안 팔린 것이 드는지는 저희가 말씀드릴 수 없습니다. 조문은 지방자치단체의 장이 인정할 때라고 적었습니다.
두 가지 다 구청에 물으십시오.
이 글의 기준
2026년 9월 기준입니다. 지방세법ㆍ지방세기본법ㆍ지방세징수법과 그 시행령, 농어촌특별세법과 그 시행령, 주택법, 민법을 원문으로 보고 적었습니다.
농어촌특별세는 주거전용면적이 85제곱미터를 넘으면 붙습니다. 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍ㆍ면은 100제곱미터입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호).
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